Ook de Osse woningmarkt is oververhit geraakt. Ondanks de bouwplannen in Oss-West en bij Ravenstein zal de woningmarkt in de gemeente Oss de komende jaren krap blijven. Dynamisch Democratisch Oss ziet dan ook een blijvende opgave voor de komende jaren om de woningnood het hoofd te kunnen bieden. De aandacht zal zich met name ook moeten richten op mogelijkheden in de kernen rond Oss. Jongeren en starters willen zich graag vestigen in hun geboortedorp, maar kunnen zich door krapte en hoge prijzen nauwelijks een woning in die kernen veroorloven. DDO vindt dat er perspectief moet zijn voor starters in de kernen. Ook moeten er meer passende woningen voor ouderen komen, zodat de doorstroom op gang komt. De zelfbewoningsplicht moet verder worden uitgewerkt, zodat speculatie wordt tegengegaan. De voorrangspositie statushouders op de sociale huurmarkt zorgt voor scheve gezichten. DDO vindt dan ook dat die voorrangspositie moet worden opgeven. De voorrangspositie moet ook voor andere categorieën tot een minimum worden beperkt. Het ‘nul op de meter -principe’ maken woningen vaak onnodig duur, dit geldt ook voor ‘van het gas’. DDO wil geen nieuwe pilots en proeven met gasloze wijken. Betere isolatie van woningen en bedrijven geniet de voorkeur. Ook is DDO geen voorstander van noodopvang asielzoekers in Oss.
DDO wil bouwen in de kernen zodat jongeren en starters een kans maken. De zelfbewoningsplicht moet verder worden verstevigd en de voorrangspositie van statushouders moet van de baan. DDO ziet niets in noodopvang asielzoekers in Oss. ‘Nul op de meter’ en gasloze woningen hebben geen prioriteit.
De Osse woningmarkt
Prijsstijgingen tot 15% t.o.v. een jaar eerder zijn geen uitzonderingen meer als het gaat om koopwoningen in de gemeente Oss. De ‘oververhitting’ is aan een aantal zaken toe te schrijven. De kunstmatig laag gehouden (hypotheek)rente heeft een prijsopdrijvend effect gehad de laatste jaren en deze situatie houdt voorlopig stand. Doordat mensen meer kunnen lenen, kunnen ze dus ook meer (over)bieden. De overwaarde die ouders aan kinderen schenken drijft de prijs verder op. Het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters tot 35 jaar zorgde voor een extra boost. Aan de andere kant is er weinig doorstroming, omdat er sowieso al een flink tekort aan woningen (zowel huur- als koopwoningen) was. De in 2013 door de VVD ingestelde verhuurdersheffing maakt het woningcorporaties moeilijk nog te investeren, waardoor er weinig woningen zijn bijgekomen. De verhuurdersheffing moest het gat in de begroting dichten, maar had grote gevolgen voor de woningvoorraad.
Dit tekort wordt nog eens verergert door stijgende bevolkingsaantallen. Onder de kabinetten-Rutte is de Nederlandse populatie de afgelopen 10 jaar met ca. 800.000 mensen gestegen. Door immigratie gaat Nederland richting de 18 miljoen inwoners in 2025 en 20 miljoen in 2050. O.a. VVD en CDA hebben de Nederlandse bevolking fors laten groeien, maar het aantal woningen nam niet gelijkmatig toe. Men schat dat er nu een tekort is aan ca. 300.000 woningen. Om de immigratie bij te benen en het tekort weg te werken moet er tot 2030 een veelvoud aan huizen worden gebouwd.
Prognose: 19 miljoen inwoners in 2039 (cbs.nl)
Daar komen de strenge Nederlandse stikstof- en milieunormen nog bij. Geplande nieuwbouwprojecten worden omwille van ‘stikstof’ vertraagd. Nieuwe milieuregels voor nieuwbouwwoningen zorgen voor een extra prijsstijging, waardoor de koper nóg verder in de buidel moet tasten. Door het klimaatakkoord en de daaruit voortvloeiende klimaatwet moet Nederland op termijn ‘van het gas’. De alternatieven zijn echter duur: de warmtepomp gaat incl. installatie en aanpassingen in bestaande woningen al snel richting de €30.000,-.
Doordat de rente voor spaargeld laag is worden huizen onder andere door beleggers massaal opgekocht en vervolgens (duur) verhuurd.
Starters in de kernen
De situatie is ook merkbaar in de kernen in de gemeente Oss. De prijzen stijgen en de woningvoorraad droogt meer en meer op. In de kernen staan nog nauwelijks huizen in de verkoop. De woningnood wordt steeds groter. Voor starters in de kernen is de situatie dan ook meer dan uitzichtloos. Er is de laatste jaren veel aandacht geweest voor woningbouw in Oss en Ravenstein, maar in veel kernen komt er weinig nieuwbouw en huur bij. Starters moeten om die reden uitwijken naar andere plaatsen of delen van Nederland, waardoor de vergrijzing in de kernen doorzet. Dynamisch Democratisch Oss wil de situatie voor m.n. starters en ouderen in de kernen verbeteren. DDO zet in op kleine betaalbare starterswoningen (€ 200.000 / € 300.000,-) op kleine kavels tussen 110 en 160 m2 in de kernen én passende woonvormen voor ouderen om de doorstroom te vergroten door zowel in- als uitbreiding.
Ook het kleinschalig bouwen van kleine appartementen in de kernen tot maximaal €200.000,- maakt hier onderdeel van uit en het bouwen van huurwoningen van max. € 850,- in de kernen. Dus niet louter megalomane projecten voor gefortuneerde huizenbezitters waar veel aan verdiend kan worden. Een juiste mix van betaalbare koop- en huurwoningen en woningen voor zowel jong én oud moet het uitgangspunt zijn . Een commissie ‘woningbouw kernen gemeente Oss’ moet daarbij uitkomst bieden. De commissie ziet toe op bouwplannen in die kernen binnen de gemeente die de laatste jaren achter zijn gebleven qua woningbouw (zowel koop- als huur) en moet partners samenbrengen en woningbouw stimuleren.
DDO is van mening dat de ‘starterslening Oss’ als extra steuntje in de rug behouden moet blijven. Verder moeten de procedures korter zodat plannen sneller tot resultaat leiden. De samenwerking tussen gemeente, projectontwikkelaars en bijvoorbeeld de provincie moet intensiever.
DDO wil een commissie ‘woningbouw kernen gemeente Oss’ om woningbouw in achtergebleven kernen te stimuleren.
Zelfbewoningsplicht
Doordat beleggers steeds vaker woningen kopen om deze vervolgens tegen een hoge prijs te verhuren raakt de markt nog meer overspannen. Om het tij te keren wil Dynamisch Democratisch Oss de zelfbewoningsplicht verstevigen. Hiermee wordt voorkomen dat een huis voor de neus van een potentiële en vaak minder kapitaalkrachtige koper wordt opgekocht en vervolgens tegen exorbitante prijzen wordt verhuurd. Nu is het zo dat de zelfbewoningsplicht al geldt voor particuliere kavels en wel voor 3 jaar. BrabantWonen (belast met sociale huur in Oss) heeft een zelfbewoningsplicht voor de verkoop van huurwoningen opgenomen van 6 maanden en Mooiland (belast met sociale huur kernen) van 1 jaar. DDO wil de zelfbewoningsplicht gelijkstellen voor alle categorieën voor de duur van 3 jaar.
Wonen in het centrum
Door online-aankopen worden winkelcentra meer en meer gemeden. De corona-crisis en het ‘thuiswerken’ heeft de situatie versterkt. De consequentie is dat relatief veel panden in winkelcentra leegstaan. Om de levendigheid terug te brengen in het stadcentrum moet wonen in voormalige winkelpanden door inbreiding makkelijker worden gemaakt. Hierdoor wordt leegstand tegengegaan en zetten we extra in op de woningvoorraad. Oss kan hierbij als M7-stad gebruik maken van provinciale middelen.
Kleinschalig wonen op platteland
Vrijgekomen panden van agrarische ondernemers die stoppen met de bedrijfsvoering moeten kunnen worden ingezet voor kleinschalig wonen op het platteland (max. 5 woningen). Het splitsen van boerderijen is één van de opties om tot kleinschalige woonvormen te komen. Daarbij moet zoveel mogelijk rekening gehouden worden met de woonwensen van zowel ouderen als starters om diversiteit centraal te kunnen stellen.
Dynamisch Democratisch Oss ziet niets in projecten voor ‘tiny houses’ op het platteland zoals in de Peel. ‘Tiny houses’ zijn geen échte oplossing voor de woningnood.
Van het gas
Op termijn moeten Nederlandse huizen ‘van het gas’. Nieuwbouwwoningen worden deels al zonder gasaansluiting opgeleverd, maar ook voor bestaande woningen zou dit op termijn moeten gaan gelden. Dynamisch Democratisch Oss ziet enorme praktische en financiële bezwaren en wil deze transitie zo lang mogelijk uitstellen. DDO wil dan ook geen nieuwe proeven/ pilots met ‘gasloze’ wijken met bestaande woningen in Oss zolang er geen haalbaar en betaalbaar alternatief is en zolang in buurlanden het aansluiten van woningen op gas juist gestimuleerd wordt.
Nul op de meter
Het ‘nul op de meter-principe’ klinkt veelbelovend. Door allerlei milieu- en klimaatmaatregelen zouden huishoudens de maandlasten kunnen verlagen of zelfs tot bijna nul kunnen reduceren. Het eerlijke verhaal is dat een deel van deze maatregelen (warmtepompen, ventilatiesystemen e.d.) huizen onbetaalbaar en daardoor onbereikbaar maken voor steeds grotere groepen mensen. Niet alleen de extreem lage rente, het tekort aan woningen, de verhuurdersheffing die maar niet wordt afgebouwd en grote bevolkingsaantallen door immigratie stuwen de huizenprijs tot recordhoogte, maar ook dit soort dure maatregelen. Het op een relatief goedkope manier beter en slim isoleren van woningen en bedrijven moet het uitgangspunt zijn.
Woonwagens
De laatste jaren zijn er door het uitsterfbeleid veel standplaatsen voor woonwagens verloren gegaan. Dynamisch Democratisch Oss vindt dit een slechte zaak. Iedereen moet zich thuis kunnen voelen in hun eigen woning. Woonwagenbewoners horen ook hierbij.
Voorrangspositie statushouders
Net als andere gemeenten krijgt ook Oss statushouders toegewezen. In 2019 ging het om 62 asielzoekers met een verblijfsvergunning, ook wel vergunninghouders genoemd. Evident is, dat zodra de onrust elders toeneemt zoals nu in Afghanistan, ook het aantal asielaanvragen en daarmee het aantal statushouders hier in Nederland en dus ook in Oss toeneemt. In 2016 ging het bijvoorbeeld nog om 286 statushouders. Een aantal gemeenten hebben de ‘voorrangspositie sociale huurwoning’ voor statushouders al afgeschaft. Dit houdt in dat statushouders niet met voorrang een sociale huurwoning krijgen toegewezen. Dynamisch Democratisch Oss vindt de voorrangspositie niet uit te leggen aan mensen die jaren op de wachtlijst staan. Die voorrangspositie moet dan ook van de baan. Om de pijn op de sociale huurmarkt wat te verzachten zet de gemeente Oss in op het plaatsen van meerdere statushouders in één woning. Dit heeft de laatste jaren regelmatig voor onrust in verschillende Osse wijken gezorgd.
Volgens DDO moet de ‘voorrangspositie sociale huurwoning’ voorts alleen nog gelden voor 2 categorieën. Het betreft mensen in blijf-van-mijn-lijfhuizen én mensen die mantelzorg geven of ontvangen.
Noodopvang asielzoekers
In 2016 heeft de gemeente Oss in het kader van noodopvang in het oude belastingkantoor ca. 300 asielzoekers opgevangen om overvolle bestaande Nederlandse asielcentra te ontlasten. Dynamisch Democratisch Oss ziet niets in noodopvang in Oss. DDO is voor opvang in de regio, dat landelijk zal moeten worden opgepakt. Wel zullen we meewerken aan de verplichte reguliere plaatsing van statushouders (zie ‘voorrangspositie statushouders’).
Permanente bewoning recreatieparken
DDO vindt dat permanente bewoning op vakantieparken mogelijk moet zijn. De woningnood is dusdanig groot dat het voor langere tijd bewonen van vakantiehuizen op parken kan bijdragen aan het terugdringen van de huidige woningnood.
Bouwleges
Net als de onroerendezaakbelasting worden bouwleges door gemeenten vaak als melkkoe gebruikt. DDO vindt dat de bouwleges niet met meer dan 2% mogen stijgen. Al zal ook hier het streven 0% zijn. Dit geldt ook voor de OZB (zie 3. Lastendruk).